Entrée en vigueur repoussée aux investissements réalisés en 2011 et 2012

Les contribuables qui réalisent un investissement dans l’immobilier locatif nu dans le cadre du dispositif Scellier bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu (CGI art.199 septvicies). Le taux de cette réduction d’impôt est modulé en fonction des niveaux de performance énergétique globale du logement pour (loi art. 82-I-3° et 5°) :

- les logements acquis ou construits en 2011 et 2012;

- les souscriptions réalisées à compter de 2011 et 2012.

Rappelons que le texte du projet de loi prévoyait d’appliquer une baisse progressive des taux pour les investissements réalisés dès 2010.

Les taux de la réduction d’impôt ne sont pas modifiés:

- pour les logements acquis ou construits (et les souscriptions réalisées) en 2009 et 2010;

- pour les logements acquis (et les souscriptions réalisées) depuis le 27mai 2009 dans les DOM.

Deux séries de taux selon le niveau de performance énergétique globale du logement

Lorsque l’investissement porte sur un logement ne répondant pas aux conditions d’attribution du label BBC 2005, le taux de la réduction d’impôt est ramené à:

- 15% pour les logements acquis ou construits en 2011;

- 10% pour les logements acquis ou construits en 2012.

Ces taux sont majorés de 10 points lorsque le contribuable acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou fait construire un logement dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur. Pour ces logements, qui répondent aux conditions d’attribution du label BBC 2005, le taux de la réduction d’impôt est:

- maintenu à 25% pour les logements acquis ou construits en 2011 (au lieu de 20%);

- ramené à 20% pour les logements acquis ou construits en 2012.

Cette majoration ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement ou d’acquisition de locaux inachevés ou en vue de leur réhabilitation.

Ces taux sont résumés dans le tableau ci-dessous.

On rappelle que l’événement à retenir pour déterminer le taux de la réduction d’impôt est constitué par la date:
- de dépôt de la demande du permis de construire pour le logement que le contribuable fait construire;
- de signature de l’acte authentique d’achat dans les autres cas (acquisition d’un logement neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement, par exemple).

Exemple : Un contribuable qui acquiert un logement en l’état futur d’achèvement non BBC en 2010 bénéficiera, toutes autres conditions étant remplies par ailleurs, de la réduction d’impôt au taux de 25%, même si ce logement n’est achevé qu’en 2012. La réduction d’impôt s’appliquera pour la première fois au titre de l’imposition des revenus de 2012.

Deux séries de taux pour les souscriptions de parts de SCPI-Scellier

La modulation des taux s’applique, mutatis mutandis, dans les mêmes conditions lorsque l’investissement est effectué par le biais d’une souscription de parts de SCPI-Scellier. Ainsi, lorsque 95% de la souscription servent exclusivement à financer des logements neufs répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005, le taux de la réduction d’impôt est fixé à:

- 25% pour les souscriptions réalisées en 2011;

- 20% pour les souscriptions réalisées en 2012.

Si cette condition n’est pas respectée, le taux de la réduction d’impôt est ramené à:

- 15% pour les souscriptions réalisées en 2011;

- 10% pour les souscriptions réalisées en 2012.

L’événement à retenir pour déterminer le taux de la réduction d’impôt est constitué par la date de réalisation de la souscription.

Récapitulatif des taux de la réduction d’impôt Scellier et SCPI-Scellier
	2009	2010	2011	2012
Logements BBC 2005 (1)	25%	25%	25% (2)	20% (2)
Logements non BBC	25%	25%	15% (2)	10% (2)
(1) Dans le cadre de la réduction d’impôt SCPI-Scellier, sous réserve que 95% de la souscription servent exclusivement à financer des logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005.
(2) Au lieu de 20% (CGI art.199 septvicies dans sa rédaction antérieure à la loi de finances pour2010).

La réduction d’impôt est réservée aux logements situés dans certaines communes, définies par arrêté, caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (CGI art.199 septvicies-X).

À compter de l’imposition des revenus de 2010, afin de tenir compte des difficultés à définir un zonage satisfaisant, la réduction d’impôt est étendue aux logements situés dans les communes agréées par le ministre du logement (loi art. 83; CGI art.199 septvicies-X, 2e al. nouveau).

Ainsi, la réduction d’impôt peut être obtenue pour les logements situés dans les communes situées en zone C qui réunissent les conditions suivantes:

- elles sont caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements;

- elles font l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du logement, après avis du maire de la commune d’implantation ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) territorialement compétent en matière d’urbanisme. L’agrément vise l’ensemble du territoire communal (rapport. Sén. n°101 , tomeIII).

Les conditions pour l’agrément seront définies par décret. La décision du ministre de délivrer ou non l’agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population.

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L’imputation d’une annuité de réduction d’impôt en report est subordonnée à la poursuite de la location

On rappelle que :

- la réduction d’impôt est répartie sur 9 années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année;

- lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

Il est prévu, désormais, que ce solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes qu’à la condition que l’immeuble soit maintenu à la location pendant ces mêmes années (loi art. 82-I-4°; CGI art.199 septvicies-IV et VIII modifiés).

En pratique, cette nouvelle condition ne s’applique qu’à l’issue de la période d’engagement de location de 9 ans, soit au plus tôt à compter de l’imposition des revenus de 2019 pour les contribuables ayant réalisé un investissement locatif Scellier en 2009. En effet, si la rupture de l’engagement de location intervient au cours de cette période de 9 ans, l’avantage fait l’objet d’une reprise. À l’issue de cette période, aucun report n’est autorisé si le contribuable reprend personnellement la disposition du logement, mais la réduction d’impôt reste acquise pour les années précédentes.

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Non-cumul avec un prêt locatif social